Portugal

Der Immobilienkauf in Portugal ist für Ausländer recht unkompliziert, erfordert aber eine präzise Vorbereitung der Dokumente. Hier ist ein kompakter Leitfaden für den Prozess im Jahr 2026.

1. Die drei wichtigsten Vorbereitungen

Bevor Sie überhaupt ein Gebot abgeben oder einen Kaufvorvertrag eingehen, müssen Sie diese bürokratischen Hürden nehmen:

NIF (Número de Identificação Fiscal): Ohne diese Steuernummer geht gar nichts. Sie können sie beim Finanzamt (Finanças) oder über einen Anwalt beantragen.
Portugiesisches Bankkonto: Die meisten Zahlungen (besonders Steuern und Versorger) laufen über ein lokales Konto.
Anwalt (Advogado): Es ist in Portugal absolut üblich (und dringend ratsam), einen eigenen Anwalt zu nehmen, der die Grundbucheinträge auf Schulden und die Legalität der Immobilie prüft und beim Kauf die Eintragung der neuen Eigentümer überwacht

2. Der Kaufprozess in 4 Schritten

Schritt 1: Das Angebot und die Reservierung

Nach der Einigung wird oft eine Reservierungsvereinbarung unterschrieben und eine kleine Gebühr (meist ein paar tausend Euro) gezahlt, um die Immobilie für ca. 2 Wochen vom Markt zu nehmen.

Schritt 2: der Kaufvorvertrag CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda)

Dies ist der rechtsverbindliche Kauf-Vorvertrag. Hier leisten Sie eine Anzahlung von 10 % bis 30 %.

Wichtig: Wenn Sie zurücktreten, ist das Geld weg. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er Ihnen die doppelte Anzahlung zurückzahlen.

Schritt 3: Zahlung der Steuern

Bevor die finale Urkunde unterschrieben wird, müssen die Grunderwerbsteuer (IMT) und die Stempelsteuer (IS) gezahlt werden. Ohne Zahlungsnachweis darf der Notar den Kauf nicht besiegeln.

Schritt 4: Escritura (Die finale Urkunde)

Der offizielle Termin beim Notar. Hier wird der Restkaufpreis gezahlt (oft per beglaubigtem Bankcheck) und das Eigentum geht offiziell über.

3. Kosten und Steuern (Nebenkosten-Check)

Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit ca. 8 % bis 10 % Nebenkosten:

Kostenart	Höhe (ca.)
IMT (Grunderwerbsteuer)	Progressiv (0 % bis 8 %, je nach Preis/Lage)
Stempelsteuer (IS)	Fix 0,8 %
Notar & Registrierung	ca. 500 € bis 1.000 €
Anwaltskosten	ca. 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises

4. Wichtige Begriffe für die Suche

Caderneta Predial: Das steuerliche Datenblatt der Immobilie beim Finanzamt
Certidão de Teor: Der aktuelle Grundbuchauszug.
Licença de Utilização: Die Wohn-/Nutzungsgenehmigung (sehr wichtig für die Legalität).